29.10.2025
Die vergangenen zwei Jahre haben den Immobilienmarkt in Dortmund und im gesamten Ruhrgebiet grundlegend verändert. Nach Jahren des Booms, steigender Preise und hoher Transaktionsvolumina folgte mit der Zinswende 2022/2023 ein deutlicher Dämpfer.
Heute – im Herbst 2025 – zeigt sich der Markt konsolidiert: die Preise stabilisieren sich, die Nachfrage wird selektiver, und die Unterschiede zwischen guten und schwierigen Objekten treten klarer denn je zutage.
Der aktuelle Halbjahresbericht des Gutachterausschusses Dortmund zeigt: Das Transaktionsvolumen liegt weiterhin deutlich unter dem Niveau der Vorjahre. Besonders 2023 war geprägt von Zurückhaltung – viele Investoren warteten die Zinspolitik ab.
Im Vergleich zum Hochjahr 2021 ist die Zahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern um rund 35–40 % gesunken.
2024 zeichnet sich jedoch eine leichte Belebung ab. Einige institutionelle Käufer kehren zurück, während private Investoren zunehmend wieder Chancen erkennen – insbesondere bei Objekten mit optimierbarer Rendite oder Modernisierungspotenzial.
Während früher klassische Privatanleger und Family Offices den Markt dominierten, hat sich die Käuferstruktur verändert.
Heute beobachten wir eine klare Dreiteilung:
Langfristig denkende Privatinvestoren, die auf Bestandsaufbau setzen und energetische Sanierungen einkalkulieren.
Professionelle Bestandshalter, die gezielt Portfolien restrukturieren und in stabilen Stadtlagen zukaufen.
Family Offices und regionale Unternehmer, die ihre Liquidität in Sachwerte umschichten – allerdings selektiv und renditeorientiert.
Auffällig ist: Die Zahl der kurzfristig orientierten Anleger und „Fix-&-Flip-Käufer“ ist stark rückläufig. Der Markt verlangt heute Substanz, Energieeffizienz und langfristiges Denken.
Nach den Rückgängen von 2023 scheint sich das Preisniveau wieder einzupendeln.
Der durchschnittliche Angebotspreis für Mehrfamilienhäuser in Dortmund liegt derzeit bei rund 1.930 €/m² – ein Rückgang von etwa 4 % im Jahresvergleich, aber deutlich stabiler als in vielen umliegenden Städten.
Immowelt-Daten zeigen zudem: Der Durchschnittspreis für Häuser in Dortmund liegt bei 3.403 €/m², für Wohnungen bei 2.644 €/m² – Tendenz leicht steigend. Das spricht für eine marktinterne Balance zwischen Käufer- und Verkäuferinteressen.
In der Praxis bedeutet das:
Top-Lagen (z. B. Kreuzviertel, Kaiserstraßenviertel, Phoenix-See-Umfeld) halten ihre Werte weitgehend stabil.
B- und C-Lagen zeigen Preisabschläge von 10–15 %, bieten aber zugleich Einstiegschancen mit moderater Rendite.
Die Marktpräferenzen sind klar:
Kernsanierte Altbauten mit attraktiver Architektur und modernen Energiekonzepten bleiben hoch im Kurs – insbesondere bei Kapitalanlegern mit Fokus auf Qualität.
Teilmodernisierte Bestände mit Verbesserungspotenzial sind die „heimlichen Favoriten“ vieler Käufer: Sie ermöglichen Wertsteigerung durch energetische Sanierung und Mietoptimierung.
Neubauten im Mehrfamilienbereich stehen hingegen unter Druck – die hohen Baukosten lassen Renditen schrumpfen.
Weniger beliebt sind:
Häuser mit hohem Gewerbeanteil, da viele Banken diese aufgrund von Leerstandsrisiken und schwächeren Cashflows konservativer bewerten.
Objekte mit Sanierungsrückstand, insbesondere bei Gasheizungen oder alten Fassadendämmungen – hier fließen die hohen Sanierungskosten inzwischen direkt in die Kaufpreisverhandlung ein.
Der Dortmunder Markt bleibt trotz der Anpassungen solide und resilient. Die Stadt profitiert von einer konstanten Nachfragebasis, universitärer Dynamik und einem breiten wirtschaftlichen Rückgrat.
Für 2025 zeichnet sich ab:
Leichte Belebung des Transaktionsmarktes, vor allem im mittleren Preissegment.
Professionalisierung der Käuferstruktur – Deals dauern länger, Unterlagen müssen vollständig sein, Finanzierung muss stehen.
Energieeffizienz als Preisfaktor: Ein modernes Heizungssystem oder eine energetische Fassade kann heute 5–10 % Wertdifferenz ausmachen.
Der Dortmunder Markt hat sich spürbar verändert.
Schnelle Verkäufe, die in Zeiten niedriger Zinsen alltäglich waren, sind heute die Ausnahme. Stattdessen zählen Substanz, Konzept und Vorbereitung.
Als Makler und Analyst beobachte ich täglich, dass sich die professionelle Aufbereitung von Objekten – inklusive Energie- und Unterlagenmanagement – direkt in besseren Ergebnissen widerspiegelt.
Mein Ausblick:
2025 wird das Jahr der strategischen Käufer und Verkäufer.
Wer Märkte liest, Finanzierung früh einbindet und Immobilien aktiv managt, wird vom aktuellen Wandel profitieren.
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