06.08.2025
Wer heute in Immobilien investieren oder Wohneigentum erwerben möchte, sieht sich mit einem anspruchsvollen Markt konfrontiert: hohe Grundstückspreise, steigende Baukosten und gestiegene Finanzierungskosten bremsen den Erwerb insbesondere in städtischen Lagen. In genau diesem Spannungsfeld rückt ein altbekanntes Modell wieder verstärkt in den Fokus: das Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht genannt.
In diesem Beitrag erläutere ich, was hinter dem Konzept steckt, welche Chancen es bietet und für wen Erbpachtimmobilien eine sinnvolle Alternative zum klassischen Eigentum sein können.
Bei einer Erbpacht wird das Grundstück nicht gekauft, sondern vom Eigentümer, etwa einer Stadt, Kirche oder Stiftung langfristig verpachtet. Der Käufer erhält das sogenannte Erbbaurecht, das in der Regel über 75 bis 99 Jahre läuft. Das Wohnhaus oder die Eigentumswohnung auf diesem Grundstück kann ganz normal genutzt, verkauft oder vererbt werden.
Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins, der üblicherweise 3 bis 5 % des Grundstückswerts beträgt.
Der größte Vorteil liegt auf der Hand: Der Grundstückspreis entfällt beim Erwerb. Dadurch reduziert sich der Kaufpreis teils erheblich – in Ballungsräumen kann das schnell einen sechsstelligen Unterschied machen. Das senkt den Eigenkapitalbedarf und erleichtert den Einstieg insbesondere für junge Familien, Selbstnutzer oder Kapitalanleger mit begrenztem Budget.
Viele Städte und Gemeinden vergeben Erbbaurechte bewusst in besonders gefragten Lagen. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu fördern und langfristig Einfluss auf die Flächennutzung zu behalten. Wer also ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage in zentraler Lage sucht, kann über die Erbpacht Zugang zu Lagen erhalten, die im Volleigentum kaum mehr erschwinglich sind.
Der Erbbauzins ist im Vertrag klar geregelt und darf nur unter bestimmten Voraussetzungen angepasst werden. Anders als etwa bei indexierten Mietverträgen oder variablen Kreditzinsen bleibt die monatliche Belastung gut kalkulierbar – über Jahrzehnte hinweg.
Auch wenn das Grundstück nicht im Eigentum steht, kann die Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Der Markt für Erbbaurechte hat sich in den letzten Jahren stark professionalisiert. Mit entsprechender Restlaufzeit und gutem Vertragswerk ist die Wiederverkäuflichkeit in der Regel kein Problem mehr.
Anders als noch vor einigen Jahren akzeptieren viele Banken Erbbaurechte heute zu nahezu gleichen Konditionen wie Volleigentum – vorausgesetzt, der Vertrag ist solide und die Restlaufzeit liegt bei mindestens 60 Jahren.
Selbstnutzer mit begrenztem Kapital, die den Traum vom Eigenheim in guter Lage verwirklichen wollen
Kapitalanleger, die ihre Finanzierung optimieren und attraktive Objekte bei geringerem Kaufpreis erschließen wollen
Erben, die eine Bestandsimmobilie auf Erbpachtbasis übernehmen und wirtschaftlich weiternutzen wollen
Projektentwickler, die Flächenpotenziale auf Erbpachtgrundstücken effizient nutzen möchten
So attraktiv das Modell ist – eine gründliche Prüfung des Erbbaurechtsvertrags ist unerlässlich. Dabei sind folgende Punkte entscheidend:
Laufzeit: Idealerweise 75–99 Jahre, Restlaufzeit bei Erwerb mind. 60 Jahre
Erbbauzins: Höhe, Anpassungsklauseln, Bindung an Verbraucherpreisindex oder Bodenwertentwicklung
Heimfallregelung: Was geschieht nach Ablauf des Vertrags?
Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsgebers: Kann relevant für den späteren Verkauf sein
Finanzierung und Veräußerbarkeit: Wie bewerten Banken und Markt die Immobilie?
Ein solider, fairer Erbbaurechtsvertrag ist der Schlüssel zur Werthaltigkeit der Investition.
Erbpacht ist kein Auslaufmodell im Gegenteil: In einem angespannten Marktumfeld kann sie eine wirtschaftlich und strategisch sinnvolle Lösung sein. Besonders in gefragten Lagen, bei begrenztem Eigenkapital oder in Projekten mit nachhaltiger Nutzungsperspektive ist das Erbbaurecht eine ernstzunehmende Alternative zum klassischen Volleigentum.
Als Immobilienunternehmer sehe ich in Erbpachtimmobilien nicht nur eine Brückenlösung, sondern ein flexibles Instrument – vorausgesetzt, rechtliche Rahmenbedingungen und wirtschaftliche Eckdaten stimmen.
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