10.09.2025
Wer durch das Ruhrgebiet fährt, dem fallen zwei Dinge auf: Die Großstädte sind geprägt von Nachkriegsarchitektur und doch gibt es immer wieder Inseln historischer Bausubstanz. Wer den Vergleich zu Berlin oder Leipzig zieht, fragt sich unweigerlich: Wie viel Altbau steckt eigentlich noch im Ruhrgebiet?
Während Berlin im Zweiten Weltkrieg etwa 30 % seiner Wohnsubstanz verlor, lag die Zerstörungsquote in Städten wie Dortmund, Duisburg oder Essen deutlich höher. Dortmund etwa wurde zu mehr als 90 % zerstört. Ganze Gründerzeitviertel gingen verloren, weil die kriegswichtige Industrie Ziel massiver Bombardierungen war. Der Wiederaufbau nach 1945 erfolgte dann in einer für das Ruhrgebiet typischen Nüchternheit: funktional, schnell und industriell.
Trotzdem gibt es sie: Viertel, die ihre historische Substanz bewahren konnten.
Dortmund: Das Kaiserviertel mit großbürgerlichen Fassaden, das Unionviertel, das trotz Kriegsschäden noch den größten Altbaubestand der Stadt zeigt, und das Kreuzviertel, das als Szenestadtteil mit vielen Cafés, Bars und kleinen Läden besonders bei jungen Menschen, Kreativen und Akademikern beliebt ist. Auch in der Nordstadt sieht man teilweise prächtige Fassaden und schöne Altbauten
Essen: Das Moltkviertel, ein nahezu geschlossenes Gründerzeitensemble.
Bochum: Ehrenfeld und das Umfeld des Schauspielhauses, mit vielen sanierten Mehrfamilienhäusern.
Duisburg: Das Dellviertel, wo zahlreiche Häuser aus der Kaiserzeit saniert werden.
Diese Quartiere sind heute stark nachgefragt. Die bieten Charakter, urbanes Lebensgefühl und sind identitätsstiftend für die Stadt.
Altbau ist mehr als nur Stuck und hohe Decken. Investoren und Bewohner profitieren von:
Knappheit: Die Substanz ist begrenzt und kann nicht nachgebaut werden.
Wertsteigerung: Sorgfältig sanierte Altbauten erzielen im Ruhrgebiet deutlich höhere Quadratmeterpreise als unsanierte.
Urbanität: Cafés, Galerien und kreative Nutzungen siedeln sich bevorzugt in Altbauquartieren an.
Für Eigentümer bedeutet das: Mit einer hochwertigen Sanierung lässt sich die Attraktivität und Vermietbarkeit deutlich steigern.
Altbau hat aber auch klare Herausforderungen – gerade im Ruhrgebiet, wo viele Gebäude noch nicht auf modernem Stand sind.
Hohe Heizkosten: Viele Altbauten haben ungedämmte Fassaden und alte Holzfenster. Mit den aktuellen Energiepreisen kann das schnell zur Belastung für Mieter werden.
Sanierungsbedarf: Dämmung, neue Fenster und moderne Heizsysteme sind oft unumgänglich.
Förderprogramme: KfW und BAFA bieten Förderungen. Diese sollte man frühzeitig prüfen.
Holzbalkendecken: In vielen Gründerzeithäusern Standard und charmant, aber anfällig für Schwingungen, Schallprobleme oder im schlimmsten Fall Schädlingsbefall.
Statik: Bei Umbauten (z. B. Zusammenlegung von Wohnungen) sind oft aufwändige Prüfungen und Verstärkungen nötig.
Keller und Sockelzonen sind oft nicht abgedichtet, Feuchtigkeitsschäden sind ein häufiges Problem.
Leitungen: Elektrik und Wasserleitungen müssen häufig komplett erneuert werden.
Denkmalschutz: Manche Altbauten stehen unter Schutz das erhöht die Sanierungskosten, kann aber auch steuerliche Vorteile (Denkmal-AfA) bringen.
EnEV / GEG: Neubau-Standards sind kaum erreichbar, aber Mindestanforderungen gelten auch für Altbauten.
Altbau im Ruhrgebiet ist knapp und begehrt. Er bietet Charme, urbanes Lebensgefühl und ein klares Alleinstellungsmerkmal gegenüber der Nachkriegsarchitektur. Gleichzeitig sind die Risiken nicht zu unterschätzen: Energieeffizienz, Bausubstanz und Sanierungskosten können aus einem vermeintlichen Schnäppchen schnell eine Kostenfalle machen.
Für Investoren und Eigentümer gilt daher: Wer sich mit Altbauten beschäftigt, braucht einen klaren Sanierungsplan, ein Auge für Details und sollte die Fördermöglichkeiten kennen. Dann wird aus dem Altbau nicht nur ein Stück Geschichte, sondern auch ein wirtschaftlich nachhaltiges Investment.
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